지분형 모기지란?
지분형 모기지는 한국주택금융공사(주금공)와 주택 구매자가 주택을 공동 소유하는 새로운 주택금융 제도입니다.
기존 주택담보대출과 달리, 구매자가 초기 자본을 적게 투입하고, 나머지 지분을 정부(주금공)가 투자하여 집을 공동으로 구매하는 구조입니다.
이 제도는 주거 안정성과 초기 자금 부담 완화를 목표로 설계되었고 시범사업을 통해 선보인뒤 무주택자등을 상대로 시범사업 대상자를 선정한 후 원하는 지역에 지분투자를 받을 집을 직접 고르도록 할 계획이라고 합니다.
시범 사업 규모는 약 1천호로 관계부처간 협의중이며 필요재원은 4천억원 안팎이라 실제 시행된다면 경쟁이 상당할것으로 예상되며 대상 주택은 지역별 중위 가격을 기준으로 서울 10억원, 경기 6억원, 지방 4억원 이하로 제한하는 방안 등이 검토되고 있습니다.
운영 방식
- 공동 명의 등기:
- 주택 등기부에 구매자와 주금공이 공동 소유자로 등재됩니다.
- 예: 10억 원 주택 구매 시, 구매자 10% (1억 원), 은행 대출 40% (4억 원), 주금공 지분 50% (5억 원)으로 소유권을 나눔.
- 자금 조달:
- 구매자는 초기 자본(10~20%)과 은행 대출, 주금공의 지분 투자를 조합해 주택을 구매합니다.
- 월 부담금:
- 구매자는 은행 대출 이자와 주금공 지분에 대한 사용료(임대료 개념)를 매달 납부합니다.
- 사용료는 주금공 지분 비율과 집값에 따라 결정됩니다.
- 지분 확대:
- 구매자가 자금 여유가 생기면 주금공의 지분을 추가 매입해 점진적으로 100% 소유로 전환 가능.
- 차익 및 손실 분담:
- 집값 상승: 시세차익을 지분 비율(예: 구매자 10%, 주금공 50%)에 따라 나눔.
- 집값 하락: 주금공이 손실을 우선 부담(정책에 따라 상세 조건 상이).
도입 배경
- 가계부채 억제: 과도한 대출 의존도를 줄이고 주택 구매 부담 완화.
- 무주택자 지원: 청년, 신혼부부 등 자금이 부족한 실수요자의 내 집 마련 기회 제공.
- 주거 안정성: 전세의 불안정성을 해소하고 장기 거주 가능한 대안 제시.
장점
- 초기 자금 부담 감소: 집값의 10~20%만으로 주택 구매 가능.
- 대출 부담 완화: 대출 비중이 줄어 이자 부담 감소.
- 주거 안정성: 전세와 달리 이사 걱정 없이 장기 거주 가능.
- 위험 분산: 집값 하락 시 주금공이 손실을 우선 부담.
- 지분 확대 유연성: 점진적으로 100% 소유로 전환 가능.
단점 및 쟁점
- 부분 소유: 초기에는 주택의 완전한 소유권이 없음.
- 수익 공유: 집값 상승 시 시세차익을 주금공과 분배.
- 추가 비용: 주금공 지분 사용료(임대료)가 월 부담으로 추가.
- 정책 불확실성: 지분 매입 비용 상승이나 제도 변경 가능성.
- 실질 비용: 사용료와 수익 공유를 고려하면 기존 대출 대비 비용이 높아질 수 있음.
대상자 및 활용 가능성
- 주요 대상:
- 전세 대신 집을 구매하고 싶은 사회초년생.
- 대출 부담이 큰 신혼부부.
- 자산이 부족한 무주택 실수요자.
- 활용 사례: 초기 자본이 적은 젊은 층이 강남구 도곡동(예: 도곡렉슬) 등 고가 주택 지역에서 주거 안정성을 확보하며 점진적으로 자산을 늘리는 데 적합. (다만 시범 시행안에서는 대상주택의 가격제한이 있을 것으로 예상)
지분형 모기지는 초기 자금 부담을 줄이고 주거 안정성을 제공하는 혁신적인 주택금융 제도입니다. 전세의 불안정성을 해소하고, 집값 하락 위험을 분산하며, 점진적으로 완전 소유로 전환할 수 있다는 점에서 매력적입니다. 그러나 사용료 부담, 수익 공유, 정책 불확실성 등은 신중히 고려해야 할 요소입니다. 현재 시범사업 단계로, 향후 주택금융 시장에서 중요한 대안으로 자리 잡을 가능성이 큽니다.
지분형 모기지와 기존 주택담보대출의 차별점
| 구분 | 기존 주택담보대출(전통형 모기지) | 지분형 모기지 |
|---|---|---|
| 소유권 | 100% 개인 소유 | 정부(공공기관)와 공동 소유 |
| 자금 조달 | 집값의 대부분을 대출로 조달, 전액 상환 책임 | 자기자본+일부 대출+정부 지분 투자로 집값 마련 |
| 초기 자금 부담 | 집값의 20~30% 이상 필요(LTV 제한) | 집값의 10~20%만 있으면 가능, 초기 부담 적음 |
| 금융 비용 | 대출이자만 부담 | 대출이자+정부 지분 사용료(임대료 개념) 부담 |
| 집값 상승 시 | 차익 100% 본인 귀속 | 차익을 정부와 지분율대로 나눔 |
| 집값 하락 시 | 손실 100% 본인 부담 | 손실을 정부가 먼저 부담(구조에 따라 다름) |
| 거주 안정성 | 실거주 가능, 대출 상환 부담 큼 | 실거주 조건 필수, 장기 거주 안정성 높음 |
| 지분 확대 | 별도 없음 | 정부 지분을 추후 매입해 100% 소유 가능 |
| 전매 제한 | 제한 없음 또는 일부 | 일정 기간 전매 제한, 정부 우선매수권 등 제약 |
지분형 모기지의 전매 제한과 환매 조건
1. 전매 제한 적용 상황
지분형 모기지는 투기 수요를 억제하고 실거주를 장려하기 위해 전매에 엄격한 제한을 둡니다.
- 전매 제한 기간:
- 주택 취득 후 5~7년 동안 전매가 금지됩니다. 정확한 기간은 정책이나 계약 조건에 따라 달라질 수 있음.
- 이 기간 내에는 주택 전체 또는 구매자 지분을 제3자에게 양도할 수 없습니다.
- 정부 우선매수권:
- 전매 제한 기간 중 매도를 원할 경우, 주금공이 우선적으로 구매자 지분을 매수할 권리를 가집니다.
- 일반 부동산 시장에 바로 매도할 수 없으며, 주금공과의 협의 및 감정평가 절차를 거쳐야 합니다.
- 실거주 의무:
- 지분형 모기지 주택은 5년 이상 실거주가 필수입니다.
- 실거주 요건 미충족 시, 전매 제한 위반으로 간주되어 위약금 또는 계약 해지 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
- 목적:
- 투기적 매매를 방지하고, 청년·신혼부부 등 실수요자의 장기 주거 안정성을 보장하기 위함.
- 예: 도곡렉슬(강남구 도곡동) 같은 고가 주택 지역에서 지분형 모기지로 구매 시, 학군 수요를 충족하며 실거주 의무를 준수해야 함.
2. 환매 조건 적용 상황
환매는 구매자가 주금공의 지분을 되사며 주택의 100% 소유권을 확보하는 과정입니다.
- 지분 환매 가능 시점:
- 일반적으로 5년 이상 경과 후 환매가 가능합니다(정책에 따라 상이).
- 구매자가 자금 여유가 생기면 언제든 주금공 지분을 매입해 소유 비율을 확대할 수 있음.
- 지분 환매 가격:
- 환매 시점의 시장 시세(감정평가 기준)에 따라 주금공 지분의 가격이 결정됩니다.
- 예: 10억 원 주택(구매자 10%, 주금공 50%)이 12억 원으로 상승 시, 주금공 지분(5억 원→6억 원으로 재평가)을 시장가로 매입.
- 집값 하락 시 원금 손실 가능성이 있으나, 주금공이 손실을 우선 부담하는 구조가 적용될 수 있음.
- 수익/손실 분배:
- 집값 상승: 매각 또는 환매 시 시세차익을 지분 비율대로 분배(예: 구매자 10%, 주금공 50%).
- 집값 하락: 주금공이 손실을 우선 부담하나, 구매자도 지분 비율만큼 손실을 분담.
- 예: 도곡렉슬 114㎡가 2024년 35억 원에서 30억 원으로 하락 시, 주금공이 손실의 50%를 우선 부담.
- 환매 절차:
- 구매자가 주금공에 환매 의사를 밝히고, 감정평가를 통해 지분 가치를 산정.
- 절차가 복잡하거나 평가 기준이 불명확할 경우, 분쟁 가능성이 존재.
3. 요약
- 전매 제한:
- 기간: 5~7년간 전매 금지.
- 조건: 주금공 우선매수권, 5년 이상 실거주 의무.
- 불이익: 위반 시 위약금 또는 계약 해지.
- 환매 조건:
- 시점: 5년 이상 경과 후 가능.
- 가격: 시세 기준으로 주금공 지분 매입.
- 수익/손실: 지분 비율에 따라 분배, 주금공이 손실 우선 부담.
